京東倉儲的十年戰(zhàn)事
作者:房煜來源:虎嗅APP
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這不是一件容易的事。
改革開放初期“遍地是黃金”的時代已經(jīng)過去,投資布局需要有更好的“眼力”,人云亦云追熱點(diǎn)很容易掉坑里。但是也不必悲觀,龐大的中國經(jīng)濟(jì)體仍舊充滿活力,只要耐心尋找,仍舊可以找到一些價值洼地。其中有兩條發(fā)展主線,值得參考。其一名曰關(guān)注重點(diǎn)產(chǎn)業(yè);第二則是押注重點(diǎn)區(qū)域。
重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)這條線,追的是中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過40年發(fā)展后,如何進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的主線,先進(jìn)制造、新能源產(chǎn)業(yè),以及提高人們生活質(zhì)量的民生基礎(chǔ)服務(wù),都應(yīng)在觀測雷達(dá)之內(nèi)。
另一方面則是國家一直在倡導(dǎo)拉動內(nèi)需,實現(xiàn)共同富裕。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域性不平衡一直存在,雖然共同富裕不是平均主義,至少還是需要縮小沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部地區(qū)的差距。要在長三角珠三角兩個經(jīng)濟(jì)引擎之外,找到可以發(fā)掘的新價值洼地。
比如,一直存在的“中國GDP第四城之爭”(前三為上海、北京、深圳),一個種子選手是廣州,另一個種子選手卻不在長三角,而是西部的重慶市。2022年結(jié)束時,重慶GDP為29129.03億元,廣州為28839.00億元。重慶在2022年,最終以大約280億元的優(yōu)勢坐實中國第四城。
某城市或某區(qū)域的崛起,背后還是當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)拉動的結(jié)果,而優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)一方面可能是傳統(tǒng)強(qiáng)項,也同時有政府對投資的引導(dǎo)作用,進(jìn)而拉動新產(chǎn)業(yè)的快速崛起。政府的引導(dǎo)作用,一方面是政策引導(dǎo);另一方面則是做好“搭臺”工作,特別是引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),讓企業(yè)”唱戲“時沒有后顧之憂。
高標(biāo)倉為誰而來
倉儲物流公募REITs聽起來不明覺厲,翻譯下,其實就是倉儲物流資產(chǎn)包的證券化。其資產(chǎn)包的核心是供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施。我們知道,談及證券化,就意味著資產(chǎn)須有增值空間,那么為什么幾個物流倉庫今天可以打包發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這需要從“區(qū)域+產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的角度看看物流倉儲市場的現(xiàn)狀。重慶當(dāng)年被設(shè)置為直轄市,一個重任就是要帶動中西部地區(qū)的發(fā)展。這些年重慶摩拳擦掌,對于自己未來的發(fā)展,做了詳細(xì)規(guī)劃。在這種情況下,為制造業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)服務(wù)的物流倉儲行業(yè),也迎來新的發(fā)展機(jī)遇。重慶歷史上是重要的水路交通樞紐,至今城市里仍保留著碼頭文化的部分氣息。而今天的重慶坐擁四大樞紐港口、國家臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、以及三大國際物流通道等資源,物流區(qū)位優(yōu)勢明顯。在重慶市著名的西部物流園,越來越多的輕加工、制造業(yè)零配件、白色家電企業(yè)入駐其中。而新崛起的兩江龍盛物流園中,重慶的傳統(tǒng)優(yōu)勢項目汽車制造業(yè)正在開啟轉(zhuǎn)型之路,向著電動化、智能化方向轉(zhuǎn)型。
而武漢自古以來,就被認(rèn)為是交通要道,天然是物流行業(yè)發(fā)展的兵家必爭之地。在過去十年中國電商的發(fā)展過程中,幾乎所有電商公司都在武漢設(shè)立了華中總部。無他,位于中華大地正中位置,交通太便利了,到全國任何地區(qū)都是平均8小時路程。
產(chǎn)業(yè)升級帶動了物流基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)構(gòu)升級,特別是高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(高標(biāo)倉)的需求大大增加。所謂高標(biāo)倉,是針對普通物流倉儲而言,具有較高的建筑等級,且位于物流干線運(yùn)輸核心節(jié)點(diǎn)城市,出租率高,租約穩(wěn)定性強(qiáng)。區(qū)分高標(biāo)倉還是普通倉有很多專業(yè)指標(biāo),一個最直觀的指標(biāo)是,倉庫各層凈高不低于9米(普通倉是4-7米)。
在我國,高標(biāo)倉的整個市場規(guī)模占比不到10%,還屬于尚未普及的稀缺資源。在很多地方還不明白高標(biāo)倉是什么的時候,重慶、武漢市場的高標(biāo)倉建設(shè)熱度一直不減。2021年,重慶市全年高標(biāo)庫凈吸納量近百萬平方米,不僅創(chuàng)下歷史新高,也領(lǐng)跑全國物流倉儲市場。而在武漢,2021年高標(biāo)倉的存量市場已經(jīng)達(dá)到437萬平米,當(dāng)年新供應(yīng)高標(biāo)倉超過了100萬平米。
說到這不得不提到京東產(chǎn)發(fā),相較于大家更為熟知的“京東快遞小哥”,京東產(chǎn)發(fā)實際持有京東集團(tuán)旗下自建的全部倉儲物流設(shè)施項目,也是京東集團(tuán)旗下唯一倉儲物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營管理子集團(tuán)。
在京東集團(tuán)高級副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉看來:
“高標(biāo)倉興起背后的產(chǎn)業(yè)邏輯是,電商拉動了現(xiàn)代物流的發(fā)展,現(xiàn)代物流的發(fā)展拉動了高標(biāo)倉的發(fā)展。京東的供應(yīng)鏈優(yōu)勢,是通過集團(tuán)內(nèi)的資源整合,從而形成布局完善的基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)字能力,京東產(chǎn)發(fā)與獨(dú)立的物流板塊一起實現(xiàn)重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)協(xié)同快速發(fā)展的新格局,可以發(fā)揮出更大的社會價值?!?br /> 特別是近年來,冷鏈倉儲運(yùn)輸?shù)男枨笤絹碓蕉?,而冷鏈倉基本都是高標(biāo)倉。胡偉記得在著名的鮮花之都云南昆明看到,現(xiàn)在鮮花市場都已廣泛采用高標(biāo)倉。
高標(biāo)倉一大特征,就是可以適用更多自動化設(shè)備,通過減少搬運(yùn),提升坪效,實現(xiàn)倉內(nèi)作業(yè)高度機(jī)械化和自動化,最終也能大大提高入駐企業(yè)的流轉(zhuǎn)效率。根據(jù)中國倉儲協(xié)會一份20年測算周期的調(diào)研,相較于傳統(tǒng)倉儲,使用高標(biāo)倉儲的成本降低約20%,搜索和清點(diǎn)貨物時間減少約95%。
胡偉還指出,從城市發(fā)展的規(guī)律來看,目前大城市都是寸土寸金。
“國家也提倡高效利用稀缺性土地資源,越是核心城市,越是需要從容積率、運(yùn)營效率等各方面提升利用率?!?br /> 建設(shè)更多的高標(biāo)倉,不僅是制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的需求,也是消費(fèi)企業(yè)推進(jìn)數(shù)字化的需求,是商流推動物流進(jìn)步的典型場景。零售業(yè)有個術(shù)語叫“拆零“,比如把一提12聽啤酒逐一拆開擺上貨架。過去這個工作一般是在終端門店完成。但是隨著電商的發(fā)展,倉離消費(fèi)者越來越近,訂單越來越碎片化、配送時效越來越短,特別是社區(qū)團(tuán)購等新渠道形式的興起,使得倉庫與終端的鏈路關(guān)系,由“整進(jìn)整出”更多變?yōu)椤罢M(jìn)零出”,小批量多批次的配送逐漸主流化。
這就要求倉庫內(nèi)要裝備高度自動化的分揀設(shè)備,大量的自動化設(shè)備對于倉儲的硬件設(shè)施和軟件管理都是傳統(tǒng)倉不能滿足的。從這個角度來說,高標(biāo)倉的發(fā)展背后是整個零售供應(yīng)鏈效率提升的巨大需求下應(yīng)運(yùn)而生的。
目前,由于制造業(yè)和消費(fèi)行業(yè)的發(fā)展演變,整個高標(biāo)倉市場在國內(nèi)還處于發(fā)育時期。這也是我國倉儲物流市場實現(xiàn)結(jié)構(gòu)化升級的突破口。
重慶和武漢市場對于高標(biāo)倉建設(shè)的訴求,恰好反映了無論是制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,還是電商物流的持續(xù)發(fā)展,都需要倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施提供更高質(zhì)量的供給。過去是兵馬未動,糧草先行。現(xiàn)在是想發(fā)展實體經(jīng)濟(jì),就需要更先進(jìn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施。
為經(jīng)濟(jì)發(fā)展逢山開路,遇水架橋
在物流行業(yè)的發(fā)展史上,由于工具、設(shè)備的迭代而帶來整個行業(yè)的進(jìn)階,已經(jīng)發(fā)生過。比如很多人熟悉的《集裝箱改變世界》里提到的集裝箱帶來的革命。集裝箱的正式使用,出現(xiàn)在20世紀(jì)初期,廣泛使用是第二次世界大戰(zhàn)以后,整個海陸空的物流體系,都因為一只只箱子出現(xiàn)了革命性的變化。但是《集裝箱改變世界》的作者馬克·萊文森2005年才出版了這本讓他享譽(yù)世界的書??梢?,基礎(chǔ)設(shè)施、新工具所帶來的革命性改變,大眾視角下往往后知后覺。畢竟,這些不起眼的、沉默的物體,不像智能手機(jī)那樣可以給人們的生活帶來立竿見影的改變。那么,高標(biāo)倉的發(fā)展會不會是下一個類似集裝箱改變世界的故事?現(xiàn)在下結(jié)論為時尚早。至少從中國的發(fā)展來看,物流倉儲行業(yè)的建設(shè)井噴是制造業(yè)和消費(fèi)行業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的需求共同推動的結(jié)果。而高標(biāo)倉的發(fā)展,又是中國物流倉儲行業(yè)發(fā)展的一個縮影。
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期,倉庫更多是一庫難求的狀態(tài),整個行業(yè)可以說都是典型的賣方市場。在這種格局下,“有倉庫”比“好倉庫”更為經(jīng)濟(jì)實惠。
最初抓住這個機(jī)會的,是一家外資巨頭——普洛斯。普洛斯可以說是中國物流倉儲的布道者,普洛斯中國也是目前市場上擁有倉庫面積最多的公司。這得益于先進(jìn)入者如普洛斯,充分享受了中國城市化進(jìn)程的紅利。好在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終韌性十足,總是可以螺旋式向上發(fā)展,在不同的階段會有不同的新動力出現(xiàn)。
隨著3G和4G帶動移動智能手機(jī)的快速普及,電商購物開始加速發(fā)展,此時的京東堅定的走上自建物流的道路,并在2012年在上海獲取了首塊自建物流用地,用2年的時間建成了京東首個智能倉儲中心亞洲一號。由于看準(zhǔn)了電商發(fā)展所帶來的行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整紅利。十年后,京東產(chǎn)發(fā)的倉儲面積在國內(nèi)排名全行業(yè)第二。
但是就像伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展,消費(fèi)升級一定會出現(xiàn)一樣。倉儲物流行業(yè)的升級也終究會出現(xiàn)。十年后今天的物流倉儲市場競爭格局也在悄悄發(fā)生改變。除了倉儲面積規(guī)模這一數(shù)量級的指標(biāo),高標(biāo)倉的占比這一結(jié)構(gòu)性指標(biāo)變得越來越重要。2014年以后,以萬科、平安為代表的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、金融投資機(jī)構(gòu)開始涉足這一領(lǐng)域。與此同時,以京東、阿里及蘇寧為代表的電商零售企業(yè)也在產(chǎn)業(yè)需求的驅(qū)動下,不斷開拓自建倉的開發(fā)建設(shè),從高標(biāo)倉的租戶逐漸變?yōu)閾碛薪ㄔO(shè)、運(yùn)營及租賃多重身份的參與者。國內(nèi)高標(biāo)倉形成了百舸爭流的市場格局。
不過,就像大船容易在小河灣擱淺一樣,高標(biāo)倉雖好,但是也不能閉著眼睛四處蓋。物流倉儲行業(yè)從業(yè)者必須要有更好的戰(zhàn)略眼光,在合適的時間空間,提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品供給。這有點(diǎn)像下棋,物流倉儲操盤手要盡可能找到“先手棋”,由于物流倉儲項目投資巨大,一旦吃下地塊,開工建設(shè)再到長期價值的資產(chǎn)管理,就要落子無悔。
所以,物流倉儲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展主戰(zhàn)場的前哨戰(zhàn),是一個用空間換時間的、非??剂繎?zhàn)略眼光的行業(yè)。胡偉以北京的發(fā)展為例,曾幾何時,找倉庫地塊時,南六環(huán)的馬駒橋?qū)τ谖锪鱾}儲人都是荒蕪之地,沒有人愿意在那里投資建設(shè)。今天馬駒橋的地租,卻已經(jīng)是很多人高攀不起的。此外,高標(biāo)倉由于要匹配不同產(chǎn)業(yè)的特性,會有一些細(xì)節(jié)差異。比如在浙江的義烏,京東產(chǎn)發(fā)在當(dāng)?shù)赝督ǖ母邩?biāo)倉,定位是快遞分揀中心。因此,在月臺面積、進(jìn)深等方面,都會有不同的產(chǎn)品特性。
在對策方面,上述規(guī)劃建議,促進(jìn)物流業(yè)與制造業(yè)深度融合?!爸С止I(yè)園區(qū)等新建或改造物流基礎(chǔ)設(shè)施,吸引第三方物流企業(yè)進(jìn)駐并提供專業(yè)化、社會化物流服務(wù)。發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)型國家物流樞紐,完善第三方倉儲、鐵路專用線等物流設(shè)施,面向周邊制造企業(yè)提供集成化供應(yīng)鏈物流服務(wù),促進(jìn)物流供需規(guī)?;瘜?,減少物流設(shè)施重復(fù)建設(shè)和閑置。”
所以,若要對中國的倉儲物流市場進(jìn)行戰(zhàn)略布局,需心中有大局。胡偉認(rèn)為,中國物流倉儲行業(yè)可以劃分為三個階梯市場,沿海市場、中部市場、內(nèi)陸市場。沿海市場最發(fā)達(dá),但內(nèi)陸市場仍有機(jī)會。
這種機(jī)會并非完全是生意機(jī)會的考量,更多還是在堅定相信中國的區(qū)域發(fā)展不平衡會縮小,從而伴隨產(chǎn)業(yè)龍頭一起發(fā)展的過程。不過,從產(chǎn)業(yè)邏輯上看,物流倉儲行業(yè)與其他物流分支行業(yè)(比如快遞)有所不同。雖然物流行業(yè)都要講網(wǎng)絡(luò)效應(yīng),其他物流分支行業(yè)提及網(wǎng)絡(luò)的完整性時,更多指的是對目標(biāo)市場覆蓋的“全面性”,是地理意義上的完整。而物流倉儲行業(yè),更多指的是根據(jù)客戶用倉需求的網(wǎng)絡(luò)完整性?!坝行┑胤綇男姓^(qū)劃上看似屬于下沉市場,其實它并不是。比如浙江義烏,雖是浙江省轄縣級市,但由于當(dāng)?shù)匦∩唐肥袌?、電子商?wù)等產(chǎn)業(yè)的繁榮,在物流行業(yè)看來是當(dāng)之無愧的高線城市,福建的晉江同理,物流倉儲需求要綜合分析城市能級、產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展脈絡(luò)等多個因素,需要對市場有敏銳的洞察與前瞻性分析能力?!焙鷤ブ赋?,京東產(chǎn)發(fā)一直在強(qiáng)調(diào)全網(wǎng)化布局,從京東產(chǎn)發(fā)旗下現(xiàn)代倉儲網(wǎng)絡(luò)布局全國29個省級行政區(qū),并且全面覆蓋中國主要一二線城市、交通樞紐和制造業(yè)基地也可以看出來。
由于脫胎于京東集團(tuán),京東產(chǎn)發(fā)算得上是中國最懂供應(yīng)鏈和電商零售的綜合資產(chǎn)管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商。胡偉認(rèn)為,這是京東產(chǎn)發(fā)的優(yōu)勢之一。
這種“懂”,一方面體現(xiàn)在定制化服務(wù)能力上。2021年7月,京東產(chǎn)發(fā)為寶馬公司定制打造的超過4萬平方米的區(qū)域配送中心(RDC)落戶在安徽的京東智能產(chǎn)業(yè)園。隨著汽車產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,汽車零配件物流體系也越來越復(fù)雜,尤其是售后零配件物流,具有消費(fèi)市場分布廣泛的特點(diǎn),對物流配送中心響應(yīng)市場需求的速度提出了更高的要求,也給車企的庫存管理帶來了挑戰(zhàn)。寶馬合肥零件配送中心在充分考慮行業(yè)特征及客戶訴求的基礎(chǔ)上,遵照了寶馬全球統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)和國際領(lǐng)先的物流技術(shù),為其量身打造了符合貨架系統(tǒng)應(yīng)用的單層庫房。京東產(chǎn)發(fā)定制配套方案,倉庫采用背靠背設(shè)計,通過13個工藝連廊進(jìn)行聯(lián)通,保障寶馬備件中心的貨物流轉(zhuǎn)流向正確,提升作業(yè)效率;倉庫凈高9.1~9.3米,保障貨架貨位充足,提升庫內(nèi)坪效。
另一方面則體現(xiàn)在對于整個消費(fèi)趨勢變化的應(yīng)對上。近年來整個消費(fèi)潮流變化帶給物流和供應(yīng)鏈的挑戰(zhàn)主要有兩個,第一是時效要求更快;第二是整個倉運(yùn)配三個環(huán)節(jié)的“單元”越來越小。前置倉的理念在近年來消費(fèi)品供應(yīng)鏈越來越突出,為了靠近消費(fèi)者,意味著倉庫的選址將更加靠近城市主城區(qū),同樣需要在有限的面積中,盡可能發(fā)揮最大的效能,提高倉庫的容積率。
在這種趨勢下,作為一個物流倉儲服務(wù)商,很難再畫地為牢,只關(guān)心自己所處的單一環(huán)節(jié)的效率,而是要站在整個物流鏈路效率的角度考慮問題。而京東產(chǎn)發(fā)由于脫胎于京東集團(tuán),對于整個電商市場帶來的消費(fèi)趨勢變化以及物流需求有著天然的敏感,能夠從整個鏈路的角度去設(shè)計產(chǎn)品,服務(wù)用戶。
沒有制造業(yè)就沒有大國話語權(quán),沒有消費(fèi)升級則沒有普通人的美好生活。京東產(chǎn)發(fā)由于特殊的基因,是行業(yè)內(nèi)比較少有可以同時輕重兼顧物流倉儲服務(wù)企業(yè)。京東所提倡的“客戶為先”的服務(wù)理念,使其從電商到快遞再到多業(yè)務(wù)領(lǐng)域都堅信極致的消費(fèi)體驗,這個價值觀無例外的也深深植入了京東產(chǎn)發(fā)的基因中。在如何為企業(yè)客戶提供個性化、人性化、特性化服務(wù)上,可謂上得廳堂、下得廚房。
過去,外界對于這一行業(yè)關(guān)注較少,部分原因是其相對生僻、專業(yè)性強(qiáng),且處于物流產(chǎn)業(yè)鏈上游,不像快遞那樣普通人有感知。但更重要的原因在于,即使是在專業(yè)投資者眼中,這一產(chǎn)業(yè)也有投資周期長、回報相對較低(相較于住宅地產(chǎn))的特點(diǎn),令部分投資人望而卻步。
在當(dāng)下賣方市場和買方市場共存的基礎(chǔ)上,物流倉儲企業(yè)求新求變是題中應(yīng)有之義。京東產(chǎn)發(fā)發(fā)行首支民營企業(yè)倉儲物流REIT也是創(chuàng)新的一部分,其目的就是拓展物流倉儲行業(yè)的投資空間。
倉儲物流REITs能帶來什么
從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的角度看,物流倉儲和其他公路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施本質(zhì)上有相同的挑戰(zhàn),資金投入大,回報慢。同時由于靠租金維持收益,物流倉儲行業(yè)并不是一個暴利行業(yè),如何解決投資回報這個問題,吸引更多社會資金來參與物流行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?物流倉儲屬于工業(yè)地產(chǎn)的分支,通過資產(chǎn)證券化手段來降低投資風(fēng)險,吸引長期投資者是比較普遍的做法。REITs是不動產(chǎn)投資信托基金的縮寫,是指以發(fā)行受益憑證的方式,通過公開或是非公開的手段匯集投資人的資金,并將該資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)的投資、經(jīng)營與管理,并將投資、經(jīng)營、管理的收益按比例分配給投資人的一種金融投資產(chǎn)品。
對于發(fā)行方來說,REITs最大的作用和其他證券產(chǎn)品類似,通過募集市場資金來減輕不動產(chǎn)的資金壓力,增加資金的流動性。而對于投資者而言,REITs的收益基礎(chǔ)是資產(chǎn)項目的運(yùn)營穩(wěn)定性。
目前,嘉實京東倉儲物流REIT項目的出租率100%,租戶的租約為5-6年,而一般項目的租約為3年左右。可以保證收益的穩(wěn)定性。只有穩(wěn)定經(jīng)營,項目所有者才能不斷優(yōu)化運(yùn)營服務(wù)細(xì)節(jié),從而不斷提升效率降低運(yùn)營成本。
物流倉儲這個行業(yè),看上去不性感,商業(yè)邏輯簡單,但是運(yùn)營細(xì)節(jié)繁雜,需要從各個環(huán)節(jié)持續(xù)精耕細(xì)作,從而達(dá)到成本、效率、產(chǎn)品、價格、服務(wù)的多方優(yōu)化與提升,需要慢工出細(xì)活,需要穩(wěn)健持續(xù)。REITs在物流倉儲的投資者與從業(yè)者之間找到了一個平衡器,投資需要快,物流倉儲需要慢,但是通過金融工具,兩者不再是矛盾的。
更重要的是,此次REITs發(fā)行恰好是在高標(biāo)倉爆發(fā)的歷史窗口期,物流倉儲不同于以往的粗放型發(fā)展,存在市場供需不平衡的波動性,如果這個市場開始從粗放型轉(zhuǎn)型精細(xì)化,依靠技術(shù)、管理提升的確定性來對沖外部的不確定性,可以有效地解決投資收益的穩(wěn)定性難題。
而高標(biāo)倉的發(fā)展背后支撐則是國家從政策層面對于“兩個重點(diǎn)”(重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè))的投資引導(dǎo),國家政策明確了支持對三大經(jīng)濟(jì)圈,長江經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施投資,因此投資者也可以按圖索驥,可能會分享到區(qū)域發(fā)展的部分紅利。
特別是,近年來,由于經(jīng)濟(jì)周期波動的影響,物流地產(chǎn)倉儲的租金回報一直好于商業(yè)地產(chǎn)和辦公物業(yè),從租金表現(xiàn)上相對穩(wěn)定可靠。
但是,胡偉也指出,物流倉儲雖然也涉及“地產(chǎn)”領(lǐng)域,切不可以炒作住宅地產(chǎn)的心態(tài)對待之。
他強(qiáng)調(diào):
“物流倉儲是一個比較成熟的商業(yè)模式,低收益但穩(wěn)健。國家試點(diǎn)REITs這個渠道,就是希望大家去關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施的長期租金收益,對租金的收益,其實這才是投資該做的事情。”
毫無疑問,京東倉儲REIT的發(fā)行,會讓更多的投資者,對于中國物流倉儲基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,有了持續(xù)投資的信心。這是物流行業(yè)需要的,也是中國經(jīng)濟(jì)需要的。